Zwei Zimmerberg-Gemeinden gehören zu den attraktivsten Wohnorten …
Am Zürichsee lebt es sich gut – aber teuer. Der neue Wohnattraktivitätsindikator der UBS zeigt diesen Gegensatz besonders deutlich. Rüschlikon und Kilchberg schaffen es für Familien mit mittlerem Einkommen unter die zehn attraktivsten Gemeinden der Grossregion Zürich–Aarau–Schaffhausen. Bei hohen Einkommen schneiden beide noch besser ab.
Wo lebt eine Familie besonders gut? Die Antwort darauf hängt von weit mehr ab als von einer schönen Aussicht oder einem tiefen Steuerfuss. Erreichbarkeit, Schulen, Kinderbetreuung, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote spielen ebenso eine Rolle wie Mieten, Krankenkassenprämien und Steuern.
Die UBS hat diese Faktoren in ihrem neuen «Wohnattraktivitätsindikator 2026» zusammengeführt. Insgesamt 38 messbare Kriterien fliessen in die Untersuchung ein. Im Zentrum steht eine Familie mit zwei Kindern. Statt einer gesamtschweizerischen Rangliste vergleicht die Studie die Gemeinden innerhalb von zehn grossen Arbeitsmarktregionen.
Für den Zimmerberg liefert die Untersuchung ein interessantes Bild: Die hohe Lebensqualität am linken Zürichsee wird durch einen gewichtigen Nachteil relativiert – die hohen Kosten.
Rüschlikon auf Rang 7, Kilchberg auf Rang 9
Die neun Gemeinden der Region Zimmerberg – Adliswil, Horgen, Kilchberg, Langnau am Albis, Oberrieden, Richterswil, Rüschlikon, Thalwil und Wädenswil – gehören in der UBS-Studie zur Grossregion Zürich–Aarau–Schaffhausen.
Diese umfasst ein weit grösseres Gebiet als den Kanton Zürich. Dazu gehören unter anderem die Räume Aarau-Olten, Baden, Schaffhausen, Zürich, Horgen-Wädenswil, Küsnacht-Meilen, Winterthur, Rapperswil-Jona sowie Freienbach-Glarus.
Und mitten in dieser starken Konkurrenz schaffen es zwei Zimmerberg-Gemeinden in die Top Ten.
Für eine Familie mit mittlerem Einkommen belegt Rüschlikon den 7. Rang, Kilchberg folgt auf Rang 9.
Die Rangliste wird von Aarau vor Baden und Schaffhausen angeführt. Zürich erreicht Rang vier. Dahinter folgen Rapperswil-Jona und Zollikon, bevor Rüschlikon als erste Zimmerberg-Gemeinde erscheint.
Die Top Ten:
- Aarau
- Baden
- Schaffhausen
- Zürich
- Rapperswil-Jona
- Zollikon
- Rüschlikon
- Greifensee
- Kilchberg
- Freienbach
Bestnoten für Infrastruktur und Lebensqualität
Ein Blick auf die Detailbewertung zeigt, weshalb Rüschlikon und Kilchberg so weit vorne landen.
UBS bewertet beide Gemeinden bei «Infrastruktur und Erreichbarkeit» mit 5 von 5 Punkten. Das entspricht der Kategorie «weit überdurchschnittlich».
Dasselbe gilt für «Freizeit und Lebensqualität»: Auch hier erreichen beide Zimmerberg-Gemeinden die höchste Kategorie.
Zur Infrastruktur zählen in der Studie unter anderem Reisezeiten zu Zentren, die Grösse des erreichbaren Arbeitsmarktes, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Kinderbetreuung sowie die Verfügbarkeit von Kindergarten und Schulen.
Bei der Lebensqualität berücksichtigt UBS beispielsweise Gastronomie, Sportinfrastruktur, Vereine, kulturelle Einrichtungen, Grün- und Naturflächen, Wald, Sonnenscheindauer und die Lage an einem See. Auch negative Faktoren wie Fluglärm, Kriminalität und Industrieflächen fliessen ein.
Damit verfügt der Zimmerberg über einige jener Eigenschaften, die im UBS-Modell besonders positiv bewertet werden: die Nähe zum Wirtschaftszentrum Zürich, eine gut ausgebaute Infrastruktur und die Lage am Zürichsee.
Die Kehrseite: Wohnen hat seinen Preis
Doch Rüschlikon und Kilchberg teilen auch einen markanten Schwachpunkt.
Bei den Lebenshaltungskosten erhalten beide Gemeinden lediglich 1 von 5 Punkten. In der UBS-Systematik steht die Note 1 in diesem Bereich für sehr hohe Kosten.
Berücksichtigt werden dabei nicht nur die Angebotsmieten, sondern auch die Steuerbelastung und die Krankenkassenprämien.
Damit zeigt sich ein für den Zürichsee typischer Zielkonflikt: Eine ausgezeichnete Lage und hohe Lebensqualität machen eine Gemeinde begehrt – und genau diese Nachfrage schlägt sich wiederum in den Wohnkosten nieder.
UBS kommt denn auch generell zum Schluss, dass attraktive Gemeinden nur selten günstig sind.
Tiefe Steuern machen hohe Wohnkosten nicht automatisch wett
Besonders interessant für den Zürichsee ist eine weitere Erkenntnis der Studie: Ein tiefer Steuerfuss allein macht eine Gemeinde für eine durchschnittliche Familie noch nicht besonders günstig.
Nach Einschätzung der UBS übersteigen die steuerlichen Vorteile für viele Haushalte erst bei sehr hohen Einkommen die zusätzlichen Wohnkosten. Genau deshalb schneiden in der Grossregion Aarau, Baden und Schaffhausen besser ab als Zürich und die steuergünstigen Gemeinden am Zürichsee.
Mittelzentren profitieren dabei von einem anderen Verhältnis zwischen Angebot und Preis. Sie verfügen häufig über eine sehr gute Infrastruktur und ein breites Freizeitangebot, ohne das Preisniveau der begehrtesten Lagen einer Grossagglomeration zu erreichen.
Mit höherem Einkommen steigt der Zimmerberg im Ranking
Wie entscheidend das verfügbare Einkommen ist, zeigt die UBS-Auswertung für wohlhabendere Familien.
Für den mittleren Haushalt rechnet die Studie mit einer Familie mit zwei Kindern, 150’000 Franken Bruttoeinkommen und 80’000 Franken Vermögen. Beim einkommensstarken Modellhaushalt sind es 300’000 Franken Einkommen und 200’000 Franken Vermögen.
Mit dem höheren Budget verbessert sich die Position der beiden Zimmerberg-Gemeinden deutlich.
Rüschlikon steigt von Rang 7 auf Rang 5, Kilchberg von Rang 9 auf Rang 7.
Bei den einkommensstarken Familien führt Freienbach die Rangliste an, gefolgt von Lachen und Rapperswil-Jona. Zürich liegt auf Rang vier, unmittelbar dahinter folgt bereits Rüschlikon.
Das unterstreicht den zentralen Befund der Studie: Je weniger stark die hohen Wohnkosten das Haushaltsbudget belasten, desto stärker kommen die Standortvorteile der Zürichsee-Gemeinden zum Tragen.
Wo bleiben Horgen, Thalwil und Wädenswil?
Aus Zimmerberg-Sicht fällt natürlich auch auf, dass sieben Gemeinden nicht in den Top Ten erscheinen: Adliswil, Horgen, Langnau am Albis, Oberrieden, Richterswil, Thalwil und Wädenswil.
Das bedeutet allerdings ausdrücklich nicht, dass diese Gemeinden gemäss UBS unattraktiv wären.
Die veröffentlichte Studie weist in den regionalen Ranglisten lediglich die zehn bestplatzierten Gemeinden aus. Für die übrigen Zimmerberg-Gemeinden lassen sich daraus keine exakten Rangpositionen ableiten. Ein Vergleich nach dem Muster «Horgen liegt vor Wädenswil» oder «Thalwil vor Oberrieden» wäre aufgrund der veröffentlichten Daten deshalb nicht seriös.
Hinzu kommt: Der Wohnattraktivitätsindikator ist kein Schönheits- oder Lebensqualitätsranking im klassischen Sinn.
Was macht einen attraktiven Wohnort aus?
UBS weist selbst darauf hin, dass die Wahl des Wohnorts höchst individuell bleibt.
Der Indikator misst 38 Faktoren in drei grossen Bereichen: Infrastruktur und Erreichbarkeit, Freizeit und Lebensqualität sowie Lebenshaltungskosten. Für Familien berücksichtigt die Studie beispielsweise ausdrücklich das Angebot an Kinderbetreuung sowie die Verfügbarkeit von Kindergarten und Schulen.
Nicht alles, was einen Wohnort lebenswert macht, lässt sich jedoch in Zahlen ausdrücken. Das Ortsbild oder der Charakter einer Gemeinde werden nicht direkt bewertet. Auch die Nähe zu Familie und Freunden bleibt unberücksichtigt.
Für einen einzelnen Haushalt kann deshalb eine Gemeinde perfekt passen, obwohl sie in keinem Ranking weit vorne erscheint.
Der Zimmerberg zwischen Lebensqualität und Preis
Dennoch liefert die UBS-Studie einen interessanten Blick von aussen auf unsere Region.
Der Zimmerberg profitiert von einer Kombination, die nur wenige Regionen bieten können: Zürich ist schnell erreichbar, gleichzeitig liegen See, Natur und Naherholungsgebiete praktisch vor der Haustür. Hinzu kommen eine gut ausgebaute Infrastruktur und ein breites Freizeitangebot.
Doch diese Standortvorteile sind begehrt – und entsprechend teuer.
Rüschlikon und Kilchberg stehen exemplarisch für diesen Spagat. In Infrastruktur, Erreichbarkeit, Freizeit und Lebensqualität gehören sie gemäss UBS zur regionalen Spitze. Bei den Kosten befinden sie sich dagegen am anderen Ende der Skala.
Oder anders gesagt: Am Zimmerberg lässt es sich ausgezeichnet wohnen. Man muss es sich aber auch leisten können.
Quelle und Einordnung
Grundlage dieses Artikels ist der «Wohnattraktivitätsindikator 2026» der UBS Switzerland AG, Chief Investment Office GWM. Redaktionsschluss der Studie war der 13. August 2026. Die Untersuchung vergleicht Gemeinden innerhalb von zehn Schweizer Regionen und basiert auf 38 Variablen. Die Ergebnisse beziehen sich, sofern nicht anders angegeben, auf Familien mit zwei Kindern.
Die Zuordnung der neun Gemeinden Adliswil, Horgen, Kilchberg, Langnau am Albis, Oberrieden, Richterswil, Rüschlikon, Thalwil und Wädenswil zur Region Zimmerberg ist die redaktionelle Gebietsdefinition von Zimmerberg Online und nicht eine Definition der UBS-Studie.
